생활정보 >
필자의 다른기사 보기 인쇄하기 메일로 보내기 글자 크게 글자 작게
“리모델링의 모든 것을 알려드립니다”
다가오는 가을, 리모델링을 걱정한다면?
 
김승주 기자   기사입력  2016/08/10 [21:32]

뜻풀이부터 세금, 필요 서류, 공사 시 옆집과의 분쟁해결까지. 알기 싫어도 언젠가는 알아야 할 리모델링에 대해 궁금한가? 리모델링이란, 건축물의 노후화 억제 또는 기능 향상 등을 위하여 대수선 또는 일부 증축하는 행위를 말한다. 여기서 ‘대수선’은 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선·변경하거나 증설하는 행위를 말하고 ‘증축’은 기존 건축물이 있는 대지에서 건축물의 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리는 것을 말한다. 다가오는 가을, 노후된 주택 등을 리모델링해 새로운 삶의 변화를 주고 싶다면 지금부터 주목하자.                                                   

 

▶ 리모델링, ‘대수선’의 종류
대수선에는 ‘내력벽을 증설 또는 해체하거나 그 벽면적을 30㎡ 이상 수선 또는 변경하는 것’, ‘기둥·보·지붕틀을 3개 이상 해체하여 수선 또는 변경하는 것’, ‘방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥 또는 벽, 주계단, 피난계단, 특별피난계단을 해체하여 수선 또는 변경하는 것’, ‘건축물의 외벽에 사용하는 마감재료를 증설 또는 해체하거나 벽면적 30㎡ 이상 수선 또는 변경하는 것’ 등이 있다.
[관련법령 : 건축법 시행령 제3조 제2항]

 

▶ 신고하는 공사와 허가받아야 하는 공사의 차이
신고는 건축주도 직접 할 수 있지만, 허가는 반드시 건축사가 진행해야 한다. 리모델링 중 대수선과 증축행위는 건축신고나 허가대상에 포함된다. 그중 ‘바닥 면적의 합계가 85㎡ 이내의 개축’, ‘연면적 200㎡ 미만, 3층 미만의 건축물의 대수선’, ‘연면적의 합계가 100㎡ 이하인 건축물’ 등은 허가 대상 건축물이라 하더라도 신고를 하면 건축허가를 받은 것으로 본다. 단, 건축허가를 받은 사람이 허가를 받은 날로부터, 건축신고를 한 사람이 신고일로부터 1년 이내에 공사에 착수하지 않는 경우 등 일정한 사유에 해당하면 건축허가가 취소될 수 있고, 신고의 효력은 없어짐을 염두에 두어야 한다.
[관련법령 : 건축법 제 14조/ 건축법 시행령 제 11조 3항]

▲     © 의왕뉴스 편집실

 

▶ 리모델링의 절차
공사의 종류, 범위, 규모 등에 따라서 다르겠지만 일반적으로는 아래의 과정을 거치게 된다.
? 계획단계 : 주거환경과 사업성, 사용자의 요구사항, 공사비용 등을 꼼꼼히 따져보고 원하는 방향을 명확하게 설정한다.
? 업체 선정 : 리모델링은 건축법에 대한 전문 지식이 필요하고 상황에 따라 신축과 유사하게 진행하며 장기적인 관점에서 신뢰할 수 있는 업체를 선정하는 것이 중요하다.
? 사전 작업 : 리모델링 전문업체나 건축사 사무실을 선정해 실측도를 작성하고 구조 변경이 있는 경우 평면도 완성하는데 단, 3층 이상의 건물을 구조변경 하거나 수직 증축으로 3층 이상이 된다면 내진설계 필요하다.
? 법률 검토 : 증축 예정이라면 대상지의 건폐율과 용적률, 일조권 등 법규적으로 무리는 없는지 검토하는 과정 및 공사의 범위에 따라 건축 신고 혹은 허가 절차도 필요하다.
? 디자인 : 사전 작업에서 완성된 기본 평면도를 바탕으로 구체적인 도면작업과 자재 샘플 선정, 콘셉트 등에 대한 논의를 거쳐 공사 견적서를 요청하게 된다.
? 시공업체 선정 : 완성된 도면, 자재샘플목록, 공사 견적서를 바탕으로 시공 업체를 선정 및 계약한다. 그리고 선정된 시공 업체로부터 공사 일정표 및 공사 시방서 요청해야 한다.
? 시공(착공) 및 완공(준공) : 공사 착공 전 착공신고서류를 관할 행정기관이나 구청에 제출(건축 신고 및 허가 관련 공사)하고 완공한 후 준공(사용승인) 서류를 관할 행정기관이나 구청에 제출(건축신고 및 허가 관련 공사)하면 된다.

▲     © 의왕뉴스 편집실

 

▲     © 의왕뉴스 편집실

 

▶ 단독주택 증축 가능 면적 계산법
단독주택의 경우 건축물이 속해 있는 지역의 건폐율, 용적률 상한을 지키는 범위 내에서 증축이 가능하다. 예를 들어 법정 건폐율 60%, 법정 용적률 200% 이하의 조건에, 대지면적 150㎡, 건축면적 80㎡, 연면적 200㎡의 주택이 있다고 가정하면 건축면적 90㎡, 연면적 300㎡까지 수평 또는 수직 증축할 수 있다. 단, 일조권과 대지 안의 공지 확보, 주차대수 확보 등 현행법을 고려해야 한다. 증축 가능 면적을 계산하는 것은 그리 어렵지 않다.

 

▶ 증축·대수선 허가 받을 때 필요 서류
증축·대수선 허가를 받으려는 사람은 증축·대수선 용도변경 허가신청서에 건축할 대지의 범위에 관한 서류, 건축할 대지의 소유 또는 그 사용에 관한 권리를 증명하는 서류, 사전결정서(받은 경우 해당), 설계도서, 해당 법령에서 제출하도록 의무화하고 있는 신청서 및 구비서류(해당 사항이 있는 경우로 한정)를 첨부해서 허가권자에게 제출(전자문서로 제출하는 것을 포함)해야 하는데 보통 이 업무는 리모델링 전문업체 혹은 건축사가 한다.
[관련법령 : 건축법 시행규칙 제6조]

 

▶ 건축주가 챙겨야 할 서류
단독주택을 리모델링할 때 건축주가 법적으로 반드시 챙기고 있어야 할 서류(계약서 등 제외)는 없다. 다만 집은 신경을 쓰는 만큼 만족스러운 결과가 나온다는 말이 있듯 필요한 서류를 요청하는 것은 건축주의 권리다. 진행 과정에 이해를 높일 수 있고 만에 하나 있을 하자를 미연에 방지하기 위해서 몇 가지 서류를 챙겨보자. 집의 구성이 어떻게 되어 있는지 확인할 수 있는 평면도와 배선 및 콘센트 위치를 파악할 수 있는 전기도면 등이 포함된 ‘설계도서’, 어떻게 시공할 것인지에 대한 내용이 담긴 ‘공사 시방서’, 마감 재료를 구체적으로 지시한 ‘자재샘플목록’, 이 모든 과정에 소요되는 비용을 산출한 ‘공사견적서’ 등이 있다. 도면 및 도서에 따라서는 비용이 발생할 수도 있다.

 

▶ 증축·대수선 가능 여부 확인
국토교통부 토지이용규제정보서비스(http://luris.molit.go.kr)에서 토지이용계획, 지역/지구별 행위제한, 규제안내서 등을 열람하거나 해당 시군구청, 전자민원 G4C(www.egov.go.kr)에서 토지이용계획확인원 등본을 발급받아 확인할 수 있다. 증축 허가 신청을 하기 전에 허가권자에게 해당 건축물 증축이 건축법이나 다른 법령에서 허용되는지에 대한 사전결정 신청도 가능하다.
[관련법령 : 건축법 제10조 제1항]

 

▶ 증축 시 주차대수 산정법
시설물을 증축함에 따라 추가로 설치해야 하는 부설주차장의 주차대수는 증축으로 인하여 면적이 증가하는 부분에 대해서만 설치기준을 적용하여 주차대수를 산정한다. 단독주택(다가구주택은 제외)의 경우 증축하는 면적이 50㎡ 초과 150㎡ 이하라면 1대, 150㎡를 초과하면 100㎡당 1대를 더한 대수만큼 주차공간을 확보해야 한다. 단, 설치기준에 근거해 최소 2.3×5m의 주차공간을 확보하고도 원하는 면적만큼 증축할 수 있는지 따져봐야 한다.

 

▶ 증축 시 건물의 구조
수직 증축을 통해 건축물이 총 3층 이상이면 내진 구조로 해야 한다. 층수가 3층 이상인 건축물, 높이가 13m 이상인 건축물, 처마 높이가 9m 이상인 건축물 등은 내진설계 대상 건축물로 지정하고 있다. 따라서 증축 이전에 구조 안전 진단을 받아 증축의 안전을 확인하고 그 적정성에 따르는 구조 보강 방법을 강구하는 것은 의무사항이다. 철근콘크리트나 철골철근콘크리트 구조는 자체적으로 내진 구조물이기 때문에 내진 보강 방법이 어렵지 않지만 노후주택의 경우 대개 연와조이거나 벽식 구조이기 때문에 전문가와 구조 보강에 대해 상의가 필요하다.
[관련법령 : 건축법 시행령 제32조]


▶ 용도변경 허가란?
기존에 살고 있던 주택뿐만 아니라 구옥을 구매해 1층은 상업시설을 두고 그 위층은 주거 용도로 구성하여 임대소득을 올리는 동시에, 추후 되팔 때 시세차익을 얻고자 하는 예비건축주들이 많다. 이 경우 기존의 구옥이 주거 용도로만 쓰였기 때문에 용도변경을 신청해야 한다. 건축물의 용도를 하위 시설군에서 상위 시설군에 해당하는 용도로 변경하려는 경우에는 특별자치도지사, 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 한다. 단독주택의 용도는 용도변경을 하기 위한 시설군 중 주거업무시설군(제8호 시설군)에 해당하며 일반음식점은 근린생활시설군(제7호 시설군)에 해당하므로 근린생활시설군이 상위 시설군에 해당한다. 따라서 단독주택에서 음식점으로 용도변경을 하려면 허가를 받아야 한다.

 

▶ 단독주택 리모델링 지원사업
지자체 중에서는 서울시의 집수리 지원사업이 대표적이다. 홈페이지(https://jibsuri.seoul.go.kr)를 통해 원하는 서비스를 신청하면 공사비 융자 지원, 전문가 상담, 공구 대여, 집수리 노하우 등 다양한 지원 혜택 및 정보를 얻을 수 있는데 공사비 융자지원의 경우 이자 차액을 서울시가 보전해주는 제도로 적용금리의 2%를 지원해 준다.

 

▶ 증축 도중 분쟁 해결법
주택의 증축과 관련해서 분쟁이 발생한 경우에는 관할 건축분쟁전문위원회에 분쟁의 조정 또는 재정을 신청할 수 있다. 신청을 하려는 사람은 ‘신청인의 성명(법인인 경우에는 명칭) 및 주소’, ‘당사자의 성명(법인인 경우에는 명칭) 및 주소’, ‘대리인을 선임한 경우에는 대리인의 성명 및 주소’, ‘분쟁의 조정 등을 받으려는 사항’, ‘분쟁이 발생하게 된 사유와 당사자 간의 교섭경과’, ‘신청연월일’ 등을 기재하고 서명·날인한 분쟁조정 등 신청서에 참고자료 또는 서류를 첨부해서 관할 건축분쟁전문위원회에 제출(전자문서에 의한 제출을 포함)해야 한다. 증거자료 또는 서류가 있으면 그 원본 또는 사본을 분쟁조정 등 신청서에 첨부해서 제출할 수 있고 조정신청은 해당 사건의 당사자 중 1명 이상이 해야 하며, 재정신청은 해당 사건 당사자 간의 합의로 한다.

 

▶ 양도소득세 절세 방법
리모델링은 건물의 가치를 상승시키고자 한 노력으로 판단해 공사 경비로 인정받아 양도소득세를 줄일 수 있다.
단 리모델링 비용 전액을 경비로 인정해주는 것이 아니라 베란다 새시, 거실 및 방 확장공사비, 난방시설 교체비 등 내부시설의 개량을 위한 공사비만 ‘자본적 지출’로 보아 혜택을 준다. 그러나 일상적인 수리비용인 벽지나 장판 교체, 주방 가구 교체, 외벽 도색, 옥상 방수공사, 타일 공사 등은 주택 기능 유지를 위한 교체 비용인 ‘수익적 지출’로 보아 해당하지 않는다. 절세 혜택을 받기 위해서는 적격증빙(세금계산서, 계산서, 현금영수증, 신용카드, 직불카드)이 있어야 한다.

트위터 트위터 페이스북 페이스북 카카오톡 카카오톡
기사입력: 2016/08/10 [21:32]  최종편집: ⓒ 의왕뉴스
 
닉네임 패스워드 도배방지 숫자 입력
내용
기사 내용과 관련이 없는 글, 욕설을 사용하는 등 타인의 명예를 훼손하는 글은 관리자에 의해 예고 없이 임의 삭제될 수 있으므로 주의하시기 바랍니다.
 
인기기사 목록
 
광고
광고
광고